「屋根からポタポタ…屋上が怪しい」――そんな経験、ありませんか？
特に札幌市のように降雪、凍結、融解が繰り返される地域では、屋上防水の劣化が進みやすく、放置すると深刻な雨漏りトラブルにつながります。
本コラムでは、屋上防水の基本構造と劣化要因、札幌市ならではの注意点、修繕・点検のポイントをわかりやすく解説します。
🔷 1．屋上防水って何？その役割と構成
✅ 屋上防水の基本設計
屋上防水は、建物の「最上部を密封して、水を室内に入れない」ために設けられています。
その構成は以下のようになっています：
- 表面の仕上げ層（塗膜・シート防水など）
- 防水層本体（ウレタン、シート、FRP など）
- 下地層・保護層（コンクリートなど）
- 勾配設計＋ドレンと呼ばれる排水管
もしどれかが劣化・破損すれば、水を室内に漏らすリスクが高まります。
特に大切なのは“ドレン管”。ここが詰まったり破損すると、水が屋上に溜まり、吹き込みによる漏水を引き起こします。
🔷 2．札幌市で注意すべき劣化原因
❄ 冬季の凍結・融解・融氷剤
- 融雪剤が防水層を劣化させたり、
- 繰り返される凍結融解がひび割れを拡げたりします。
❄ 大雪の重みによるひび割れ・ドレン詰まり
- 積もった雪の重みでクラック発生。
- 雪や泥がドレンに流入し詰まりの原因に。
こうして屋上に水が溜まると、飛沫で壁面に水が回り、室内雨漏りへつながります。
🔷 3．「ドレン管も共用部分」！忘れてはいけない排水設備
ドレン管は雨水排水設備の一部として“共用部分”に分類されます。
✅ 所有と責任の所在
- 本体や塗膜は防水委託契約の一部
- ドレン管は共用部分なので管理組合が維持・管理の責任を負います。
✅ 修理・交換はどこまで？
- ドレン管本体が詰まったり破れた場合は管理組合負担。
- ただし、防水上部の詰まりは管理会社の管理委託業務に含まれることがあります。
責任の所在を明確にするためにも、定期的な点検と合意形成が重要です。
🔷 4．雨漏りのサイン どう気付く？
✅ 初期段階でのセルフチェック
- 屋上に水が溜まっている（雨後の溜まり水）
- ドレン周辺に枯草・泥が詰まっている
- 室内に「ポタポタ」「カビの匂い」「シミ」が出始めている
✅ 専門家による定期点検と診断
- 防水層のひび割れ、ドレン管を含む排水経路のチェック
- 赤外線による漏水箇所の特定や構造的劣化要因の解析
- 札幌市の寒冷・積雪を考慮して、最適な施工時期の提案
こうした包括的な点検は、マンション管理士が得意とする分野です。
🔷 5．修繕・防水工事のステップと費用感
✅ ① 点検から見積まで
- 最初に専門家による屋上・ドレン含む調査
- 劣化箇所や施工方法を明確にし、比較的安価なパッチ補修から大規模防水工事まで選択肢を検討
✅ ② 工事内容と仕様の選定
- ウレタン防水・シート・FRPから予算・耐用年数を比較
- ドレン管交換と防水層は同時施工が望ましく、工事契約にも注意が必要です
✅ ③ 実施～検収後の維持管理
- 施工業者の工事監理と履歴作成
- 春夏秋冬における劣化チェックと定期清掃の策定
※特に札幌市は、気温が氷点下になる前の「秋口」が防水最適期となることが多いです。
🔷 6．体系的な対応には、マンション管理士の助言が有効！
✅ 管理組合の“判断”をサポート
| 支援内容 | マンション管理士の役割 |
|---|---|
| 劣化調査 | メンバーが見落としやすい劣化箇所を専門的に点検 |
| 工法・仕様の提案 | 耐久性・契約性・将来リスクを含めた最適プランを提供 |
| 工事見積や契約書の精査 | 小さな文言も見逃さず、責任範囲を確認 |
| 施工後の検収と業者交渉 | 瑕疵や追補修を理事会に代わって交渉 |
✅ まとめ：屋上防水は「防ぐ」「知る」姿勢がカギ
- 屋上防水にはドレン管も含めた包括的な管理と清掃が必要
- 札幌市の自然環境では、凍結・雪重みによる劣化が進みやすく、雨漏りリスクが高い
- マンション管理士による調査・助言で、判断だけに集中できるスムーズな運営が可能です
📣 札幌市の管理組合・理事会の皆さまへ
「屋上から怪しい気配が…どうしよう」
「ドレンが詰まってるけど、修繕って誰の責任？」
そんな時は、ぜひマンション管理士にご相談ください。
- 屋上防水と排水設備を含む総合診断
- 再発防止策や工事の最適な仕様提案
- 複雑な説明や住民対応を代行する安心感
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マンション管理士が、札幌のマンションをサポートします。
