マンション生活を送る上で、専有部分と共用部分の区別は非常に重要です。多くの住民は、自分の部屋（専有部分）とマンション全体で共有される部分（共用部分）を正確に区別できていないことが少なくありません。しかし、この区別は管理費の負担や修繕費の分担、さらにはマンション全体の運営において大きな影響を与えるため、理解しておくことが非常に重要です。
特に、専有部分と共用部分の範囲をめぐるトラブルは、住民同士の紛争や、マンション全体の修繕計画に影響を与えることがあるため、しっかりとした理解が求められます。今回は、この専有部分と共用部分について、区分所有法やマンション標準管理規約を基本に説明し、さらに各マンションの管理規約によって異なる点にも注意を促します。
専有部分とは？
まず、専有部分とは、各住民が所有し、自由に使用できる部分を指します。具体的には、住戸の内部であり、基本的には壁紙や床材、天井などがこれにあたります。専有部分は、各区分所有者が自由に使用・改装できる範囲であり、例えば、壁紙の張り替えや、床材の変更などが可能です。ただし、専有部分の中でも、建物の構造に影響を与えるような工事は制限される場合があり、その際には管理組合の承認が必要となります。
また、専有部分には、内窓や玄関ドアの内側なども含まれることがありますが、これもマンションごとの管理規約によって異なる場合があります。例えば、窓のサッシ部分や玄関ドア自体は共用部分として扱われるマンションが標準であり、その場合は住民が勝手に交換することはできません。このように、どこまでが専有部分であるかをしっかりと確認しておくことが必要です。
共用部分とは？
一方で、共用部分とは、マンション全体で共有される部分を指し、区分所有法に基づいて設定されます。共用部分には、エントランスや廊下、エレベーター、階段、外壁、屋上、敷地などが含まれます。また、建物の構造上重要な部分である柱や梁、耐力壁なども共用部分として扱われるのが一般的です。
共用部分は、全住民の共有財産であり、その維持管理や修繕は管理組合が行います。このため、共用部分に関する修繕や改装には、管理組合の承認が必要であり、住民が勝手に変更することはできません。例えば、廊下に物を置いたり、エントランスに装飾を加えたりすることは、共用部分の使用に影響を与える行為として問題視されることがあります。
また、バルコニーも共用部分に含まれるケースが一般的です。バルコニーは、各住民が専用で使用することができる「専用使用権付き共用部分」として扱われることが多く、各住民が自由に使用できますが、修繕や改装は管理組合の判断に基づいて行われます。たとえば、バルコニーに物置を設置したり、外壁に穴を開けるような行為は、共用部分に影響を与えるため、許可が必要です。
管理規約による違いに注意
専有部分と共用部分の区別は、区分所有法やマンション標準管理規約を基本にしていますが、各マンションの管理規約によってその範囲が異なる場合があります。例えば、玄関ドアの外側を共用部分とするマンションもあれば、玄関ドア全体を専有部分とするマンションも存在します。
また、窓サッシやベランダの柵など、外部から見える部分もマンションごとに扱いが異なることがあり、その修繕費用の負担が住民か管理組合かで異なることがあります。したがって、マンションごとの管理規約をしっかり確認することが重要です。管理規約は、各マンションごとに制定されているルールブックのようなものであり、この規約によって専有部分と共用部分の範囲や管理方法が定められています。
特に、修繕や改装を検討している場合には、専有部分か共用部分かによって許可が必要となるかどうかが変わるため、まずは管理規約を確認することが大切です。誤った判断で無断で修繕を行ってしまうと、トラブルの原因になるだけでなく、後から修繕内容の撤去を求められることもあるため、慎重な対応が求められます。
専有部分と共用部分を正確に理解する重要性
専有部分と共用部分を正確に理解しておくことは、マンション全体の管理や維持において非常に重要です。住民同士のトラブルを防ぐためにも、何が専有部分で、何が共用部分であるかをしっかり把握しておくことが必要です。
例えば、マンションの修繕計画において、共用部分の修繕費用はすべての住民が管理費から負担することになりますが、専有部分の修繕は各住民の責任で行う必要があります。これを理解していないと、修繕費用の負担について不公平感が生じ、住民間の対立が起こることがあります。
また、マンションの価値を維持するためにも、共用部分の適切な管理が欠かせません。例えば、外壁や屋根、エントランスの美観を維持することで、マンション全体の資産価値が向上し、住民にとってもメリットがあります。このように、専有部分と共用部分の区別を正確に理解しておくことは、住民全員が快適に生活できるマンション環境を維持するために必要不可欠です。
まとめ
専有部分と共用部分を正確に区別できることは、マンション生活を円滑に進めるための基本です。区分所有法やマンション標準管理規約に基づいて定められていますが、各マンションごとの管理規約によってその範囲が異なることがあるため、注意が必要です。
専有部分か共用部分かの判断が難しい場合や、修繕や改装を検討している場合には、マンション管理士などの専門家にご相談いただくことをお勧めします。専門家のアドバイスを受けることで、トラブルを未然に防ぎ、マンション全体の価値を維持するための適切な対応が可能となります。
