「うちのマンション、そろそろ築40年だけど、あと何年持つんだろう…？」
「最近、外壁のヒビやエレベーターの古さが気になってきた…」
札幌市をはじめとする都市部では、1970〜80年代に建てられた分譲マンションが今や“老い”を迎える時代になってきました。
住み慣れた我が家をこれからも安心して維持していくためには、「寿命」についての正しい知識と判断が必要です。
そこで今回は、
- マンションの寿命の考え方
- 修繕と建替え、どちらを選ぶべきか
- 今からできる資金準備と専門家の活用法
この3つの視点から、“マンションのこれから”を考えるヒントをお届けします。
🔷 そもそも、マンションに“寿命”はあるの？
答えは「あります。でも正確には分かりません」。
✅ 法定耐用年数＝寿命ではない！
鉄筋コンクリート造（RC造）の建物には、税制上の「法定耐用年数＝47年」という数字がありますが、これはあくまで会計上の減価償却の目安であり、「物理的に住めなくなる年数」ではありません。
実際には、適切な修繕・メンテナンスがなされていれば、100年を超えて使い続けることも可能と言われています。
🛠️ 適切な修繕がカギ！
特に以下のような工事は、マンションの寿命に大きく影響します。
- 屋上防水工事（雨漏り防止の要）
- 外壁補修・再塗装（美観＋安全性）
- 配管更新（漏水防止・衛生対策）
- エレベーター更新（安全と快適性）
これらの工事を計画的に行い、長期修繕計画を見直し続けることが、“寿命を延ばす最良の手段”です。
🔶 築古マンションで注意すべき“耐震性”の話
マンションの寿命を語る上で、建築された時期も見逃せません。
❗ 1981年6月以前に建てられたマンションは「旧耐震」
1981年6月に建築基準法の耐震基準が大きく改正されました。
これ以前に建てられたマンションは「旧耐震基準」のもとで設計されており、現在の耐震性の要件を満たしていない可能性があります。
📌 札幌市でも、旧耐震のマンションは少なくない
札幌市内では、1970〜1980年代に建設された中高層マンションが多く残っており、
耐震診断・耐震補強が未実施のまま放置されているケースも少なくありません。
✅ 選択肢は2つ：耐震補強 or 建替え
- 建物の状態が良好で、補強工事が可能な場合：耐震補強工事（費用は数千万円〜数億円）
- 補強が非現実的 or 建物全体が劣化している場合：建替えの検討
どちらを選ぶにしても、管理組合全体で合意を形成し、専門家と協力して進めることが不可欠です。
🔷 修繕 or 建替え、どちらにしても必要なのは“資金力”！
いざというときに、「修繕も建替えもしたいけどお金がない…」という状態では、何も始まりません。
✅ 修繕にも建替えにも、“お金”が要る！
| 内容 | 必要な費用目安 |
|---|---|
| 大規模修繕工事（12～15年周期） | 数千万円〜1億円超 |
| 耐震補強工事 | 1億円〜3億円（規模・構造による） |
| 建替え事業（再建費用＋仮住まい費） | 数十億円〜＋住民の自己負担 |
✅ 修繕積立金は“資産寿命の延命装置”
これらの費用をまかなうためには、日々の積立＝修繕積立金が生命線です。
ところが、札幌市でも「販売時に月額数千円の安価な設定で始まったマンション」が数多くあり、
築30年を超えても積立金が増額されていないケースも珍しくありません。
❗ 今からでも遅くない、積立金の見直しを！
- 長期修繕計画の再チェック
- 物価上昇や資材高騰を加味した将来予測
- 建替えも視野に入れた資金試算
これらを“プロの目”で見直し、将来に備えた賢いお金の使い方を検討することが重要です。
🔶 最終的に頼りになるのは、マンション管理士
修繕か、建替えか――
そして、どれだけお金をどう備えておくべきか――
これらの判断は、専門知識と中立的な視点が不可欠です。
🧩 マンション管理士ができること
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 長期修繕計画の診断・見直し | 将来の支出予測と積立額の適正化 |
| 耐震診断のサポート | 必要な検査や専門業者の紹介 |
| 建替え検討のアドバイス | 住民合意形成や行政制度の説明 |
| 修繕積立金のシミュレーション | 工事費・建替え費をもとに資金計画を立案 |
| 理事会・総会での説明支援 | 住民への丁寧な説明と合意形成のサポート |
札幌市のような寒冷地では、雪害・凍結・落雪といった特有のリスク管理も重要であり、地域事情に詳しい管理士の支援が非常に有効です。
✅ まとめ：マンションの“寿命”は、自分たちで延ばす・決めるもの！
- マンションの寿命は明確には決まっていないが、適切な修繕で100年以上使える可能性もある
- 1981年6月以前のマンションは「旧耐震」扱いとなり、耐震補強や建替えが必要な場合も
- 修繕も建替えも、結局は“積立金という備え”がなければ始まらない
- 判断に迷ったら、マンション管理士に相談を！
📣 札幌市で築30年・40年を迎えるマンションの皆さまへ
「このまま修繕して使い続けられるのか？」
「建替えを考えるタイミングはいつ？」
「お金が足りないとき、どうすれば？」
そんな悩みを感じたときこそ、マンション管理士にご相談ください！
マンションの“これから”を、資産価値と住み心地の両面から一緒に考えましょう。
建物は、老いる。
でも、寿命を伸ばすことはできる。
修繕か建替えか、その判断に迷うとき、マンション管理士はあなたの一番の味方です。
