「うちのマンション、竣工から30年…。でも管理規約は当時のまま」
「“管理規約”ってそもそも見たことないんだけど、変えなきゃいけないの？」
札幌市のように、1990年代以前に建てられた分譲マンションが多く存在する地域では、
「管理規約を一度も見直したことがない」というマンションも少なくありません。
今回は、「マンション管理規約は最新にしなければならないのか？」という素朴な疑問にお答えしつつ、
なぜ今、管理規約の見直しが重要なのか、そして見直しの際に役立つマンション管理士の活用法について解説します。
🔷 管理規約って何のためにあるの？
まず、管理規約の役割をざっくりおさらいしてみましょう。
✅ 管理規約＝マンションの“ルールブック”
管理規約とは、マンションの区分所有者全員が守るべき共通ルールを定めたものです。
具体的には…
- 専有部分と共用部分の範囲
- 管理費や修繕積立金の納入方法
- 総会・理事会の開催ルール
- ペット飼育・楽器使用・民泊禁止などの利用細則
- 管理会社との契約や会計処理に関する規定
などが含まれています。
📌 管理規約の法的位置付け
管理規約は、区分所有法第30条に基づき、管理組合が制定・変更できるものです。
つまり、法的効力がある“マンション内の準則”ともいえます。
ただし、国が出している「標準管理規約」はあくまでモデル。強制力はありません。
🔶 最新の規約でなければダメなの？
✅ 結論：「法的な義務」はないが、見直すべき“合理的な理由”はある！
マンションの管理規約を最新の「標準管理規約」にあわせなければならないという法律上の義務はありません。
しかし、古いまま放置しておくことで“時代にそぐわない運用”が続く危険性があるのです。
⚠ 古い管理規約で起こりがちな問題
| 状況 | 実際のトラブル例 |
|---|---|
| ペット飼育に関する明記がない | トラブル発生時に対応ルールが曖昧で混乱 |
| インターネット通信設備が未想定 | 回線引き込みに関して合意形成できない |
| 民泊やシェアハウスに関する禁止規定がない | トラブル発生時に禁止の根拠が乏しい |
| 修繕積立金の運用規定が不明確 | 理事会で勝手に流用され問題化 |
✅ 時代の変化に合わせるのが「管理のプロ意識」
例えば、国土交通省は標準管理規約をたびたび改正しています。
近年では以下のような内容が加わっています。
- ペット飼育の可否やルールの明確化（2016年改正）
- 外国人オーナー・民泊への対応（2018年改正）
- 電子決議の導入や理事会のオンライン化（2021年以降）
つまり、マンション管理も“アップデート”が求められる時代なのです。
🔷 札幌市における管理規約見直しの実情とは？
札幌市では、以下のような事情から古い規約のまま放置されがちです。
- 築30年以上のマンションが多い
- 高齢化が進み、理事会が機能不全に陥っている
- 冬場の活動が困難で総会開催が消極的になる
- 管理会社任せにして規約の中身が理解されていない
その結果、「民泊が始まっても止められない」「修繕費の使途にルールがない」といった現実的なトラブルに直面してから初めて見直しが検討される、というケースが多く見られます。
🔶 管理規約を見直す3つのステップ
見直しといっても、いきなり全部を変える必要はありません。
大切なのは、理事会・管理組合全体で合意形成をしながら、段階的に進めていくことです。
🟢 ステップ①：現状の規約を「棚卸し」する
- 現在の管理規約がいつ制定されたものか確認
- 最近の標準管理規約と比較し、差分を洗い出す
- 問題のありそうな項目（例：ペット、騒音、外部オーナー対応）を抽出
🟡 ステップ②：優先順位をつけて見直す
- 緊急性・重要性の高い項目（トラブル対応、財産保全など）から手をつける
- 管理会社ともすり合わせ、現実に即した改正案を作成
🔵 ステップ③：総会での説明と合意形成
- 総会に向けてわかりやすい資料を作成
- 過半数または3/4以上の賛成を得るため、住民への丁寧な説明が重要
- 賛成を得られにくい項目（例：罰則強化など）は先送りも検討
🔷 専門家＝マンション管理士を上手に活用しよう！
「管理規約を見直したいけど、どう進めたらいいか分からない…」
「住民にうまく説明できる自信がない…」
そんなときは、マンション管理士を活用するのがベストな選択です！
🧩 管理士の主なサポート内容
| 項目 | サポート内容 |
|---|---|
| 管理規約の現状診断 | 標準管理規約との比較、課題の洗い出し |
| 改正案の作成 | 管理組合に合った“オーダーメイド”な内容で設計 |
| 総会資料の作成支援 | 図表やQ&Aで住民に伝わりやすい資料を作成 |
| 合意形成のアドバイス | 理事会・住民とのコミュニケーションをサポート |
| 専門家との連携 | 弁護士、建築士との協力で法的・実務的に整合性を確保 |
札幌市内には、寒冷地特有の事情（例：落雪対策、防音対応、冬季の理事活動）を理解した地域密着型の管理士が多く、
その知識と経験は必ず管理組合の助けになります。
✅ まとめ：規約は「変える必要がない」ではなく「変えた方がいい」が正解！
- 管理規約は法的に最新にする義務はないが、
時代の変化に合わせて見直すことが合理的 - 古い規約のままでは、新しい課題（民泊、ペット、通信設備など）に対応できない
- 規約の見直しは、段階的に、住民の合意形成を重視しながら進めるべき
- 不安なときは、マンション管理士の力を借りて、失敗しない見直しを実現！
📣 札幌市で管理規約を長年見直していないマンションの皆さまへ
「このままの規約で本当に大丈夫？」
「新しい住民やトラブルに対応できる体制が整っている？」
そう思ったときが、“見直しのタイミング”です。
まずは、マンション管理士に気軽にご相談ください！
管理規約は、マンションという共同体の“ルールブック”。
変えるのは大変。でも、変えなければ守れないものもあります。
その第一歩を、私たちマンション管理士が一緒にサポートします。
