「管理会社じゃないの？」と思ったあなたへ伝えたい、マンション管理の真実
「マンションの管理って、管理会社が全部やってくれてるんでしょ？」
「理事会の仕事って形だけで、あまり意味ないんじゃ…？」
こんな声を、札幌市内の管理組合でもよく耳にします。
しかし――それ、大きな誤解です！
分譲マンションにおいて、“管理の責任を負っている主体”は、あくまで管理組合です。
管理会社は、その一部業務を請け負っている外部委託先に過ぎません。
この誤解を放置すると、将来的に大きなリスクを抱えかねません。
本コラムでは、「なぜ管理組合が“主体”なのか」「何が委託できて、何が委託できないのか」そして「リスク回避のための実践策」について、マンション管理士の視点で解説します。
🔷 「管理会社＝管理主体」ではありません！
✅ 管理組合が“管理の主体”である法的根拠
マンションは、「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」により、
区分所有者全員で構成される「管理組合」が、建物と敷地の管理を行うことが定められています。
つまり、マンションの「所有者たち」が集まってつくる管理組合が、建物全体の管理運営の“責任者”なのです。
✅ 管理会社は「委託業者」
一方で管理会社は、管理組合との契約に基づいて、以下のような業務を代行しています。
| 管理会社が担う業務（例） | 説明 |
|---|---|
| 会計・出納管理 | 管理費・修繕積立金の徴収と支払い |
| 建物の保守点検 | 設備の法定点検や日常清掃など |
| 理事会・総会の運営補助 | 議事録作成、資料準備、会場手配など |
| 住民対応 | 問い合わせやトラブルへの一次対応 |
つまり管理会社は、“実務のサポーター”ではあっても、“経営の主体”ではないのです。
🔶 なぜ「管理会社＝全部やってくれる」と誤解されるのか？
❗ 理由①：理事会が管理会社任せになっている
「書類も作ってくれるし、全部説明してくれるし、あとはハンコ押すだけ」――
そんな状態では、管理組合が“自分たちの責任”を実感することは難しいでしょう。
札幌市のように冬場に理事会の活動が鈍くなる地域では、
「とりあえず管理会社に任せておけばいいか」となることが多いのです。
❗ 理由②：管理組合に専門知識が不足している
管理規約、修繕計画、設備更新、法律的手続き――
すべてを理事や住民が把握するのは、確かにハードルが高いものです。
そのため、管理会社に頼らざるを得ない構造ができあがってしまいがちです。
❗ 理由③：「トラブル時の責任の所在」が曖昧になっている
いざトラブルが起きたとき、
「これは管理会社がちゃんとやってなかったからだ！」と指摘したくなりますが、
法的には責任を問われるのは“管理組合”であるケースが少なくありません。
🔷 管理会社に「全任せ」してはいけない理由
管理会社は、日常業務を支える重要な存在です。
ですが、次のような理由から、全面的に依存してはいけません。
📌 管理会社は「営利企業」である
管理会社は、契約内容に基づいて業務を遂行する企業です。
提案内容には、自社の利益や都合が優先されるケースもあることを忘れてはいけません。
📌 最終的な意思決定は、管理組合の責任
理事会での承認や総会での議決事項について、
「管理会社が言っていたから」といった理由では済まされないのが現実です。
📌 「委託していない業務」は対応してもらえない
委託契約に明記されていない業務（例：法的相談、合意形成の調整など）は、
「それは契約外です」と断られることも。
特に札幌市では、落雪や凍結による事故対応、寒冷地特有の設備保守など、
標準的な委託範囲を超える対応が求められることも多いため注意が必要です。
🔶 管理組合が主体として機能するために必要なこと
では、理事会や管理組合が主体性を持って管理をしていくには、どうすればよいのでしょうか？
✅ 1. 委託契約の内容を正しく理解する
- どこまで管理会社に任せているのか
- 任せていない部分は自分たちで判断する必要があるのか
これを把握することが責任の境界線を明確にする第一歩です。
✅ 2. 理事会の運営力を高める
- 管理会社に依存しすぎず、自分たちで議案の内容を理解・検討する
- 必要に応じて勉強会や研修を開催する
主体的な理事会があることで、管理会社との対等な関係が築けます。
✅ 3. 第三者の専門家を活用する
ここで重要なのが――
「マンション管理士」の活用です。
🔷 管理組合を“機能する組織”に導くマンション管理士
マンション管理士は、管理会社でも住民でもない中立的な第三者。
管理組合の立場から、専門的かつ公平なアドバイスを提供します。
🧩 管理士ができること
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 委託契約の見直し支援 | 業務内容の過不足チェック、適正価格の検証 |
| 総会・理事会の運営支援 | 議案の整理、議事録の整備、合意形成の促進 |
| 修繕計画・積立金の精査 | 現実的な計画の策定、将来予測との整合性チェック |
| トラブル対応の助言 | 管理規約や法律に基づいた対応策の提示 |
札幌市では、**寒冷地特有の管理課題（除雪・凍結・外壁の凍害など）**に対応する知識と経験を持ったマンション管理士が多数在籍しており、地域事情を踏まえた実践的なアドバイスが可能です。
✅ まとめ：「管理の主体＝管理組合」を自覚することが、未来を守る第一歩！
- 管理の主体は“管理組合”であり、管理会社はあくまで委託業者
- 「任せてるから安心」と思い込むことで、責任放棄のリスクが高まる
- 管理組合が機能するためには、契約内容の把握・理事会の運営力・専門家の支援が欠かせない
- 札幌市のような寒冷地では、特に地域特性に即した管理体制づくりが重要
- マンション管理士は、管理組合の“もう一人の味方”として強力な支援を提供
📣 札幌市で「管理は管理会社に任せてるから大丈夫」と感じている皆さまへ
その“思い込み”が、いざというとき大きなリスクになるかもしれません。
今こそ、自分たちが管理の主体であるという意識を持ち、行動する時です。
不安や疑問があるときは、ぜひマンション管理士にご相談ください！
マンションの未来は、住民全員の責任のもとにあります。
でも、それを支える“専門的な力”を借りることは、立派な経営判断です。
あなたのマンションに、もうひとりのプロを――マンション管理士を。
