「管理会社って万能って思ってたけど、できないことがあるの？」
札幌市の多くのマンションで、そうした気づきを得る場面が少なくありません。管理会社は日常の業務を担ってくれますが、管理委託契約の範囲内でのみ動ける存在なのです。
では、管理会社が担えない部分はどう補えばいいのでしょうか？
答えは――マンション管理士に相談することです！
本コラムでは、「管理会社にもメリットはたくさんあるけれど、限界もある」ことを整理し、管理士の活用がいかに価値ある補完になるかを札幌市のマンション事情と共にご紹介します。
🔷 ① 管理会社の業務範囲とその限界
✅ 契約に明記された範囲で動く
管理会社は「管理委託契約」に基づいて以下のような業務を行います。
- 共用部の清掃・点検
- 設備の保守・会計・報告書作成
- 緊急対応（例：水道凍結、設備故障など）
しかし、契約にないことや明文化されていない助言業務は範囲外です。
✅ 具体的に「できない」こととは？
以下のような領域では、管理会社は一歩引いた立場になります。
- 管理規約や総会議事録の法的チェック
- 管理会社自身の提案や見積もり内容についての第三者的な評価
- 長期修繕計画の根拠を持った策定・更新
- 談合防止の仕組み構築や工事仕様の精査
- 紛争・トラブル時の中立的調整
🔶 ② 札幌市のマンションで起こる「契約外の困りごと」
- 寒冷地特有の設備トラブルはトラブル対応だけで済むが、再発防止には法的な視点が必要
- 雪害により外壁劣化が進んでいるが、管理会社は契約外の調査や提案をしにくい
- 管理会社の業務評価やコスト見直しをしたいけれど、言いにくい雰囲気がある
こうした課題を抱える理事会は、“補完される第三者”が必要なのです。
🔷 ③ 📌 マンション管理士とは何が違う？
✅ 利害関係に縛られない“中立的プロ”
管理会社は“受託者”として業務を遂行しますが、最終的な決定権は管理組合にあります。一方、マンション管理士は完全に中立な形で状況を把握し、助言できる立場です。
✅ 契約の枠を超えて「補完」する存在
管理会社が契約内容に従って報告・業務を行う一方で、管理士は以下の点で補完してくれます。
- 契約書や規約の法的整合性チェック
- 管理会社の見積書や提案の妥当性を第三者視点で評価
- 修繕計画に根拠を持たせ、長寿命化に向けたライフサイクル設計
- 総会で通すための資料作成支援や住民説明
- トラブル時の住民の声の取りまとめと合意形成支援
🔶 ④ 📊 理事会・住民が助かる8つの補完ポイント
| 項目 | 管理会社 | マンション管理士 |
|---|---|---|
| 清掃・点検 | ✅ 実施 | — |
| 会計報告 | ✅ 報告 | ✅ 監査サポート |
| 規約・法令確認 | △ | ✅ 意見・是正提案 |
| 見積もり検証 | × | ✅ 第三者評価 |
| 長期修繕計画 | △ | ✅ 国交省様式・内容支援 |
| 住民向け説明 | △ | ✅ 論理的な資料作成・開催支援 |
| トラブル対処 | ✅ 実務面 | ✅ 合意形成支援 |
| 中立的調整 | × | ✅ 利害調整・対話支援 |
🔷 ⑤ 🎯 なぜ「補う」ために管理士が必要なのか？
✅ 信頼できるパートナーとの連携
管理会社との関係は継続が基本。問題が起きても冷静に改善要求→役割を調整できる関係性が大切です。
このとき、補助役としてマンション管理士に入ってもらうと、対話しやすくなるという効果があります。
✅ 判断に根拠を持たせる
管理会社の提案に納得できないときでも、第三者から意見が出ることで納得感が生じ、理事会・住民双方が安心できます。
🔷 ⑥ 札幌市の現場で活躍する管理士とは？
- 冬季凍結・塩害・凍害など、地域特有の劣化要因を理解
- 管理会社評価や見積比較に説得力を持たせる説明力
- 管理組合と管理会社、両者の意見を整理し中立的に調整できる
- 長期修繕計画や設備更新計画のアップデート知見をもつ
まさに、札幌市でのマンション管理に精通した存在が求められます。
✅ まとめ：「管理会社の力」はそのままに「補完力」を活かそう
- 管理会社は便利で強い味方。しかし契約の枠を超えると動けない
- その「契約の隙間」を補うのが、中立で専門性のあるマンション管理士
- 管理会社・管理士・管理組合の3者協働体制で、安心・長寿命・住民満足につながる
📣 札幌市の管理組合・理事会の皆さまへ
「管理会社とはいい関係だけど、本当はもっと踏み込んで相談したい」
「何か気になるけど、契約外だからと言われるのがイヤ…」
そんなときは、マンション管理士に頼ってください。
- 法務の見直し
- 修繕計画の根拠づけ
- 相見積もりの中立評価
- 住民への説明対応
“補い”と“サポート”を通じて、より良いマンションライフをサポートします！
