「管理会社に不満はあるけれど、変えるのは大ごと…」
「でも、もう信頼できない…どうしたらいいの？」
札幌市の分譲マンションでも、こうした悩みを抱える管理組合が増えてきています。
大切なのは、“感情的に”ではなく“理性的に”管理会社と向き合うこと。
そして、本当に信頼関係が壊れたときだけ、慎重に変更を検討することです。
今回は、「管理会社を変えずに済むならそれが一番！」という立場から、それでもやむを得ない場合に備えた管理会社変更の手順と心構えを、札幌市の現場経験も交えて解説していきます。
🔷 管理会社を変えずに済むなら、それが理想
ハッキリ言います。
管理会社を変えずに済むのなら、それに越したことはありません。
なぜなら――
- 管理会社は、日常の維持管理を担う“現場のプロ”
- 長年の関係性には、蓄積されたノウハウと連携がある
- 不満があっても、改善を求める余地がある
まずは、冷静に不満を整理し、管理会社と向き合ってみましょう。
✅ 不満があるときの正しい対処法
- 感情的にならず、具体的な事例を挙げて伝える
- 管理委託契約書に基づき、履行義務が果たされていない点を指摘する
- 改善策の提案や、履行請求を正式に行う
このように、「改善を求める」プロセスを経ることが、信頼関係を維持する第一歩です。
🔷 それでも信頼が壊れたら、「準委任契約」という選択肢
管理会社との契約は「準委任契約」とされており、信頼関係が契約の前提です。
つまり、信頼関係が壊れた時点で、契約の終了を申し出ることが可能なのです。
✅ ただし、契約解除には“通知のタイミング”が大切
契約上は、最低でも3ヶ月前に通知することが求められます。
しかし、実務上は――
3ヶ月前では相手に多大なダメージを与える可能性あり！
そのため、半年以上前から通知・協議を始めることが望ましいと私は考えています。
「円満な別れ方」こそ、次の管理会社との良好なスタートにもつながります。
🔷 管理会社を変更する場合の７ステップ
やむを得ず管理会社を変更することになった場合、以下の手順を踏めば、無理なく進めることができます。
① 現状の問題点の把握
まずは、何が不満なのか・何が問題なのかを明確にします。
→ 新しい管理会社に求める条件も明らかになります。
② 管理組合での合意形成
理事会だけでなく、総会で議論と合意を取ることが必要です。
→ 住民の理解を得るための丁寧な説明も重要です。
③ 新しい管理会社の選定
複数社から見積やサービス内容を取り寄せ、中立的な視点で比較検討しましょう。
→ 面談や過去実績、担当者の質も確認ポイントです。
④ 契約書の確認と締結
費用・業務範囲・トラブル対応など、細かい契約内容をしっかり精査しましょう。
→ 契約書レビューには専門家の助言も有効です。
⑤ 現管理会社との解約手続き
契約解除通知は、書面で・誠意をもって行います。
→ 契約内容に沿った期限と形式に注意！
⑥ 引き継ぎの準備
新旧管理会社間でのスムーズな情報共有と業務引き継ぎが不可欠です。
→ 資料の整理や鍵・帳票の移管も重要。
⑦ 新しい管理会社との運営開始
スタート後も、定期的な評価と改善依頼を行いましょう。
→ 「任せっきり」ではなく、「見守り続ける」姿勢が大事です。
🔷 管理会社変更の“落とし穴”を避けるために
- 住民への説明不足 → 総会で否決される
- 急ぎすぎて契約ミス → 管理品質の低下
- 引き継ぎが不十分 → トラブル多発
これらを防ぐには、事前の計画と“外部の専門家の助言”が大きな力になります。
🔷 札幌市のマンション事情と管理士の必要性
札幌市では、
- 降雪・凍結により管理業務が煩雑
- 理事会の担い手不足による対応の遅れ
- 地元企業との距離感が近すぎて、評価が難しい
といった独自の管理課題を抱えています。
だからこそ、中立な立場でアドバイスできるマンション管理士の活用が有効です。
✅ まとめ：まずは信頼関係を、でも壊れたなら慎重に
- 管理会社は、信頼できるパートナーとして改善要求からスタートを
- 信頼が完全に崩れたら、準委任契約として解約の余地がある
- ただし、通知のタイミング・引き継ぎ・住民説明には注意
- 札幌市のような地域では、管理士の助言がスムーズな移行を後押し
📣 札幌市の管理組合・理事会の皆さまへ
「管理会社に不満はあるけど、いきなり変更するのは不安…」
「でも、もう信頼関係は限界かもしれない…」
そんなときは、マンション管理士にご相談ください。
- 現在の問題点の整理
- 管理会社との改善交渉の支援
- 変更手続きのアドバイスまで
管理組合の立場に立って、“冷静に判断できる仕組み”を整えます。
信頼を築く努力を惜しまない。
それでも壊れたなら、誠実に次のステップへ。マンションの管理は、「信頼」と「選択」の積み重ね。
そのナビゲーターとして、管理士をどうぞご活用ください。
