「うちのマンション、最近管理組合の活動がほとんどないけど、大丈夫？」
「総会が開かれないまま何年も経っている…」
こうした状況を放置してしまうと、マンション全体が「管理不全マンション」となり、最悪の事態を迎える可能性があります。
✅ 管理費や修繕積立金が滞納され、マンションの維持が困難に…
✅ 建物の老朽化が進み、資産価値が大幅に下落…
✅ 行政が「管理計画認定制度」に基づき介入せざるを得ない状況に…
特に札幌市のような寒冷地では、適切な管理がされないと建物の劣化が加速し、修繕コストがさらに増大する恐れがあります。
本記事では、管理組合が機能しないことで起こる最悪のシナリオと、それを防ぐための方法について解説します。
「管理不全マンション」とは？どんな状態になると危険？
「管理不全マンション」とは、適切な管理が行われず、住環境や建物の維持に支障をきたしているマンションのことを指します。
以下のような状態が続くと、管理不全マンションと認定される可能性が高まります。
🔹 管理不全マンションの特徴
✅ 管理組合が存在しない（または活動していない）
✅ 総会が長期間開催されていない
✅ 管理費・修繕積立金の滞納が増加している
✅ 共用部分（エレベーター、廊下、屋上など）の維持管理がされていない
✅ 防犯対策が機能せず、空き巣や不審者の侵入が増えている
管理不全が深刻化すると、行政の指導が入り、最終的にはマンションの存続そのものが危うくなる可能性があります。
管理組合が機能しないと起こる最悪のシナリオ
「管理組合なんてなくても、マンションは何とかなるんじゃないの？」
と思っている方もいるかもしれませんが、それは大きな誤解です。
管理組合が機能しなくなると、次のような問題が発生します。
1️⃣ 修繕ができず、マンションの劣化が進行する
管理組合が機能しないと、定期的な修繕計画の立案や実施ができなくなります。
✅ エレベーターの点検がされず、故障が頻発
✅ 外壁のひび割れやタイル剥がれが放置される
✅ 共用部分の照明が切れたままになり、防犯上の問題が発生
💡 札幌市のマンションでは特に要注意！
✔ 寒冷地特有の劣化（屋上防水の損傷、給排水管の凍結）を放置すると、修繕費がさらに高額になる
✔ 除雪作業が適切に行われず、落雪事故や通行トラブルが発生
修繕ができないマンションは、住環境が悪化し、住民がどんどん離れていく悪循環に陥ります。
2️⃣ 管理費・修繕積立金の滞納が増加する
管理組合が機能しなくなると、管理費や修繕積立金の未納率が上昇します。
✅ 「周りが払っていないから、自分も払わなくていいや…」と未納者が増える
✅ 管理費が不足し、管理会社が撤退する
✅ 修繕積立金が足りず、大規模修繕ができなくなる
💡 札幌市では、冬場の除雪費用も管理費で賄われるため、滞納が続くと雪害リスクが高まる！
未納が増えると、財政破綻し、マンションの運営が立ち行かなくなる可能性があります。
3️⃣ 行政が介入し、「管理計画認定制度」の指導対象に
管理不全が続くと、国や地方自治体が管理の立て直しに介入する場合があります。
✅ 管理不全マンションと認定されると、行政から指導を受ける
✅ 「管理計画認定制度」に基づき、強制的な修繕命令が出ることも
✅ 最終的には、マンションの建て替えや売却を余儀なくされる
このように、住民の意思に関係なく、外部からの介入が入るリスクが高まるのです。
管理組合を機能させるために今すぐできること
「うちの管理組合、最近うまく機能していないかも…」
そんな不安を感じたら、早めに対策を講じることが重要です。
✅ 1. 総会・理事会の開催を徹底する
✔ 年に1回の総会を必ず実施する
✔ 理事会を定期的に開催し、課題を話し合う
✔ 住民の参加意識を高める工夫をする（アンケート、掲示板の活用など）
✅ 2. 未納管理費を放置しない
✔ 滞納者に対して適切な督促を行う
✔ 未納が続く場合、法的措置も視野に入れる
✔ 滞納者を減らすため、管理費の使途を透明化する
✅ 3. マンション管理士を活用し、管理体制を立て直す
「管理組合の運営がうまくいかない…」
「何から手をつければいいのか分からない…」
そんなときは、マンション管理士の活用をおすすめします！
🔹 マンション管理士ができること
✅ 管理組合の運営をサポート（総会・理事会のアドバイス）
✅ 管理費・修繕積立金の適正化と未納対策のアドバイス
✅ 札幌市特有の管理課題（除雪・寒冷地対策）のサポート
✅ 管理不全マンションにならないための長期計画の策定
専門家の意見を取り入れることで、管理組合の機能を回復させ、安心できるマンション運営が可能になります！
まとめ：管理組合が機能しないと、マンション全体が危険に！
✅ 管理不全マンションになると、修繕不能・資産価値の下落・行政介入のリスクがある
✅ 管理費・修繕積立金の滞納が増えると、マンションの維持が困難に
✅ 札幌市では寒冷地特有のリスク（雪害・凍結など）にも注意が必要
✅ マンション管理士を活用し、管理組合の機能を立て直すのが最善策！
「うちの管理組合、大丈夫？」と感じたら、
早めにマンション管理士に相談し、管理不全マンション化を防ぎましょう！
