マンションの管理組合が収支赤字に陥ることは、住民全体に影響を及ぼす重大な問題です。赤字を放置すると、将来的に修繕や設備更新が困難になるだけでなく、マンション全体の価値が下がる可能性もあります。ここでは、赤字解消に向けた具体的な考え方や対策について解説します。
1. 収支赤字の原因を特定する
まずは、赤字の原因を明確に把握することが重要です。赤字の原因には以下のような要因が考えられます。
- 予想外の支出：突発的な設備修繕や災害対応費用など、予測が難しい費用が発生した場合。
- 修繕積立金や管理費の不足：長期修繕計画の不備や適正な積立が行われていない場合。
- 滞納の発生：管理費や修繕積立金の未払いが続くと、収入が不足し赤字につながります。
- 運営コストの増加：管理会社への委託費や共用部の光熱費の増加。
原因を特定することで、適切な解決策を検討する基盤が整います。
2. 支出の削減を検討する
赤字の解消には、まず支出の見直しが必要です。無駄を削減し、効率的な運営を目指します。
（1）修繕工事費用の見直し
- 相見積もりの実施：修繕工事を依頼する際には複数の業者から見積もりを取得し、適正価格を確認します。
- 修繕内容の優先順位付け：緊急性の低い修繕を延期し、予算を調整する。
（2）共用部分の光熱費削減
- 省エネ対策の導入：共用部分の照明をLEDに変更するなど、光熱費の削減を図ります。
- 電力契約の見直し：電力会社や契約プランの変更でコスト削減を実現します。
（3）保険料の適正化
- 保険契約の見直し：火災保険や地震保険の契約内容を見直し、無駄を省くことでコストを削減します。
3. 収入を増やす方法を検討する
支出を抑えるだけでなく、収入を増やす施策も重要です。
（1）管理費・修繕積立金の見直し
- 積立金の増額：長期修繕計画に基づき、将来的な修繕費用に対応できる積立金額を検討します。
- 管理費の適正化：共用部の維持管理に必要な費用をカバーできるよう、管理費の増額を検討します。
（2）共用部の活用
- 駐車場や駐輪場の収益化：空き駐車場や駐輪場を外部に貸し出し、収益を得る。
- 広告スペースの提供：マンション内の掲示板や共用部の壁面を広告スペースとして活用する。
（3）滞納の解消
- 督促の強化：滞納者に対して督促を行い、早期に解消を図ります。
- 法的措置の検討：悪質な滞納者に対しては、法的手段を検討する。
4. 住民全体で協力する
管理組合の財政改善には、住民全員の理解と協力が不可欠です。赤字解消に向けた施策を住民に丁寧に説明し、合意を得ることが重要です。
5. マンション管理士の活用を勧める
管理組合が赤字を抱える場合、専門家であるマンション管理士に相談することで適切な解決策が得られます。
（1）財務の専門的な分析
マンション管理士は、管理組合の収支状況を専門的に分析し、適切な改善案を提示します。
（2）適正な業者選定のアドバイス
修繕工事や管理会社の選定において、費用対効果を考慮したアドバイスを提供します。
（3）住民間の調整支援
住民間の意見が分かれる場合、第三者として中立的な立場から調整を図ります。
特に札幌市のような地域では、雪害対策や寒冷地特有の修繕費用が課題となることもあります。地域事情に詳しいマンション管理士を活用することで、より効果的な財政運営が可能です。
まとめ
管理組合の収支赤字を解消するためには、支出の削減と収入の増加を両立させることが必要です。また、住民全員で協力し、課題を共有する姿勢が求められます。専門知識を持つマンション管理士に相談することで、的確なアドバイスを受け、持続可能なマンション運営を実現しましょう。札幌市を含む全国各地で、マンション管理士は頼れるパートナーとなります。
