マンションの管理費が赤字になる問題は、多くの管理組合が直面する重要な課題です。管理費が赤字になる原因にはさまざまな要因がありますが、これを改善するためには、収入を増やす方法と支出を削減する方法の両方を検討する必要があります。以下に、具体的な収支改善のための手法について解説します。
1. 収入を増やす方法
① 管理費の見直し
まず、管理費の額そのものを見直すことが一つの方法です。物価や人件費が上昇している中、管理費が据え置かれている場合、収入不足になることがあります。特に、長期間管理費を変更していないマンションでは、管理費が時代に合っていない可能性があります。管理費の改定を検討する際には、区分所有者の理解を得ることが重要です。具体的には、改定の理由や背景を丁寧に説明し、必要性を納得してもらうことで、合意を得やすくなります。
② 共用部分の貸し出し
マンションの共用部分を有効活用し、収入を増やすことも一つの手段です。例えば、駐車場や駐輪場の空きスペースを外部に貸し出す、あるいは屋上スペースを通信事業者に貸し出してアンテナを設置してもらうといった方法があります。また、集会室を地域住民や企業に貸し出すことで、収入を得ることも考えられます。
③ 収益物件の活用
マンションの一部を収益物件として活用することも考えられます。例えば、空き部屋があれば、賃貸として外部に貸し出すことで、収入を得ることができます。もちろん、区分所有者の合意が必要ですが、一定の収益が見込めるため、検討する価値はあります。
2. 支出を削減する方法
① 管理会社との契約見直し
管理会社との契約内容や費用について、定期的に見直すことは重要です。管理委託費が適正であるかどうかを確認し、競争入札や他社との比較検討を行うことで、コストの削減が可能になる場合があります。札幌市のような大都市では、複数の管理会社が存在しているため、適正価格での契約が可能です。
② 電力や水道費の削減
共用部分の電力消費を削減するために、LED照明への切り替えや自動点灯消灯システムの導入を検討することができます。また、水道費についても、共用部分の使用量を適切に管理することで、コスト削減が可能です。特に古い設備を使用しているマンションでは、省エネルギー化や効率的な設備更新がコスト削減に寄与することが多いです。
③ 修繕積立金の適正化
修繕積立金の適正化も重要なポイントです。大規模修繕工事を計画的に行うためには、十分な積立金が必要ですが、その額が過剰になっている場合は、一部を他の用途に転用することが考えられます。ただし、この場合も、区分所有者の合意を得た上で行うことが必要です。
3. 他の支出削減方法
① 業務のアウトソーシング
共用部分の清掃業務や設備管理業務など、一部の管理業務をアウトソーシングすることで、コスト削減が可能な場合があります。複数の業者から見積もりを取り、適正価格での契約を行うことで、無駄な支出を抑えることができます。
② 管理組合の活動の効率化
理事会や総会の開催にかかるコストを削減するために、オンラインでの会議開催を検討することも有効です。また、管理組合の運営費用を削減するために、会議資料のデジタル化やペーパーレス化を進めることも一つの方法です。
4. 長期的な視点での改善策
① 大規模修繕の適正化
大規模修繕工事は、マンションにとって大きな費用負担となります。したがって、事前に適切な修繕計画を立て、不要な工事を避けることが重要です。また、工事の際には、信頼できる業者を選定し、適正な価格での施工を行うことが求められます。複数の業者から見積もりを取ることや、専門家に相談することが大切です。
② 管理規約の見直し
管理規約を見直すことで、収支のバランスを改善することも可能です。例えば、管理費の徴収方法や支出の優先順位について、現状に合った形に変更することが考えられます。また、規約に基づいて、無駄な支出を削減するためのルールを明確にすることも重要です。
結びに
マンションの管理費が赤字になる問題は、多くの管理組合にとって深刻な課題です。しかし、適切な収入増加策や支出削減策を講じることで、収支の改善は可能です。札幌市においても、管理費の赤字に悩むマンションは少なくありません。そのような場合、まずは現状の問題点を把握し、具体的な改善策を講じることが重要です。
管理組合の運営は複雑で、多くの専門知識が求められます。そのため、マンション管理士のような専門家に相談し、的確なアドバイスを受けることで、適切な改善策を講じることができるでしょう。
