管理組合の皆さまから、長期修繕計画について非常によくいただく声があります。
「長期修繕計画の作成費用、正直高すぎませんか？」
「数十万円もかかるなんて、本当に必要なんでしょうか？」
お気持ちはよく分かります。
しかし、マンション管理の現場に長く関わってきた立場から申し上げると、
長期修繕計画は“高くて当たり前”であり、それだけの価値がある資料です。
本コラムでは、
- なぜ長期修繕計画の作成費用は高く感じるのか
- 長期修繕計画がマンションにとってどれほど重要か
- 「安い計画」に潜む落とし穴
- 札幌市のマンション事情と長期修繕計画
- 費用以上の価値を引き出すための考え方
を、マンション管理士の視点から分かりやすく解説します。
🔍そもそも長期修繕計画とは何か？
長期修繕計画とは、
おおむね30年程度のスパンで、マンションに必要となる修繕工事と費用を整理した計画書です。
内容には、
- 外壁・屋上防水
- 給排水管・電気設備
- エレベーター
- 共用部設備
- 将来の大規模修繕工事
などが網羅されます。
そして最も重要なのが、
👉 この計画をもとに「修繕積立金の単価」が算出される
という点です。
つまり長期修繕計画は、
マンションのお金の未来を決める“設計図”なのです。
🤔「高すぎる」と感じる理由
多くの管理組合が長期修繕計画の費用を高いと感じる理由は、主に次の3つです。
① 形のないものにお金を払う感覚
工事と違い、
長期修繕計画は「目に見える成果物」が少ないため、
費用対効果が分かりにくい傾向があります。
② 管理会社作成の“無料計画”との比較
管理会社が
「無料」や「低価格」で作成した計画と比べると、
専門家による計画は高く見えます。
③ 金額だけが独り歩きしている
「〇十万円」という数字だけが先行し、
その中身や作業量が正しく理解されていないことが多いのです。
⚠️長期修繕計画はマンションで最も重要な資料
ここで、はっきりお伝えします。
長期修繕計画は、マンション管理において最も重要な資料です。
なぜなら、
- 修繕積立金の金額
- 将来の値上げ・一時金の有無
- 工事の実施可否
- 資金不足リスク
これらすべてが、
長期修繕計画の精度に左右されるからです。
🧮修繕積立金単価の根拠になる
「今の修繕積立金、足りているの？」
「値上げは必要なの？」
この問いに、
感覚や希望ではなく、数字で答える唯一の資料が長期修繕計画です。
いい加減な計画を作れば、
いい加減な積立金しか算出できません。
💣「安い長期修繕計画」の落とし穴
費用を抑えた長期修繕計画には、注意が必要です。
❌よくある問題点
- 現地調査をほとんどしていない
- 劣化状況を反映していない
- 工事項目が不足している
- 単価が古い、または根拠が不明
- 最終年度で収支がマイナス
こうした計画は、
その場しのぎにはなっても、将来必ず問題を引き起こします。
結果として、
- 修繕積立金の大幅値上げ
- 一時金徴収
- 工事の先送り
- マンションの資産価値低下
につながりかねません。
🏙札幌市のマンションだからこそ重要
札幌市のマンションには、他地域とは異なる特性があります。
- 寒冷地特有の外壁・防水劣化
- 凍結による給排水設備への影響
- 除雪・融雪設備の維持管理
- 築年数の経過したマンションの増加
これらを考慮しない長期修繕計画は、
現実に即していない机上の空論になってしまいます。
札幌市の気候・建物特性を理解した専門家による計画こそ、
本当に意味のある長期修繕計画と言えます。
💰なぜ長期修繕計画の作成費用は高いのか？
では、なぜ数十万円という費用がかかるのでしょうか。
🔧理由① 高度な専門知識が必要
- 建築
- 設備
- 法令
- マンション管理
これらを横断的に理解できる専門家は限られています。
📊理由② 膨大な作業量
- 図面確認
- 現地調査
- 劣化診断
- 工事項目の整理
- 単価設定
- 収支シミュレーション
一つひとつが、手間と時間のかかる作業です。
🧠理由③ 将来を予測する責任
長期修繕計画は、
マンションの数十年後の姿に影響を与える責任ある仕事です。
安易な計画は許されません。
🌱「高い＝無駄」ではない
ここで考えていただきたいのは、
長期修繕計画の作成費用
vs
将来の修繕積立金不足・一時金・トラブル
どちらが高いでしょうか？
数十万円を惜しんだ結果、
数千万円規模の問題に発展するケースを、
私は何度も見てきました。
長期修繕計画は「支出」ではなく「投資」です。
🤝マンション管理士を活用するという選択
マンション管理士は、
- 管理組合の立場に立つ中立的専門家
- 国交省標準様式に準拠した計画作成
- 管理会社・施工会社と距離を保った助言
が可能です。
特に、
- 修繕積立金の根拠を明確にしたい
- 将来の値上げリスクを減らしたい
- 理事会・総会で説明できる資料が欲しい
という管理組合には、
マンション管理士による長期修繕計画作成は非常に有効です。
📝まとめ：長期修繕計画は“高くて当たり前”
- 長期修繕計画はマンションで最も重要な資料
- 修繕積立金単価の根拠になる
- 安い計画には大きなリスクがある
- 札幌市の特性を踏まえた計画が必要
- 費用以上の価値がある「未来への投資」
🌟最後に
「長期修繕計画作成費用が高すぎる」と感じたときこそ、
その計画がマンションの未来を左右する重要な資料である証拠です。
札幌市で、
- 長期修繕計画の見直しを検討している
- 今の計画に不安がある
- 修繕積立金の根拠を明確にしたい
そんな管理組合の皆さまは、
ぜひ一度、マンション管理士にご相談ください。
👉 適切な長期修繕計画は、
👉 マンションの安心・安全・資産価値を守る最大の武器になります。
