近年、マンション管理の現場でこんな声をよく耳にします。
「空き家は増えているけど、
管理費と修繕積立金はちゃんと振り込まれているから
特に問題はないですよね？」
一見すると、もっともらしく聞こえます。
しかし、これは非常に危険な考え方です。
結論から言うと――
👉 管理費が入っていても、所在不明組合員が増えるとマンションは“詰み”ます。
本コラムでは、
- 「空き家＝問題なし」という誤解
- 所在不明組合員がもたらす本当のリスク
- 水漏れなど緊急トラブルの恐怖
- 大規模修繕ができなくなる仕組み
- 最新の標準管理規約にする重要性
を、マンション管理士の立場から詳しく解説します。
🔍空き家と「所在不明」はまったく別物
まず整理しておきたいのが、
「空き家」と「所在不明」は違うという点です。
空き家とは
- 人が住んでいない
- しかし所有者とは連絡が取れる
- 書面も届く、意思確認ができる
👉 これは、管理上まだコントロール可能です。
所在不明組合員とは
- 所有者と連絡が取れない
- 郵便が戻ってくる
- 電話もメールも不通
- 生死すら分からない
👉 これは、管理組合にとって極めて深刻な状態です。
🚨「管理費が入っていればOK」という危険な思い込み
確かに、管理費や修繕積立金が滞納されていなければ、
- 会計上は問題がない
- 日常管理は回る
ように見えます。
しかし、マンション管理で本当に重要なのは
「お金」だけではありません。
マンションは、
- 多数の区分所有者の
- 合意形成によって
- 維持・更新していく建物
です。
👉 意思表示できない区分所有者が増えること自体が、致命的リスクなのです。
💧【現実に起こる】所在不明住戸からの水漏れリスク
ここで、非常に現実的で、しかも怖いリスクをご紹介します。
所在不明組合員の部屋で水漏れが発生したら？
例えば、
- 長期間空き家
- 給水管・排水管の劣化
- 冬場の凍結（札幌市では特に多い）
このような状況で、
所在不明の住戸から水漏れが発生したらどうなるでしょうか。
想定される事態
- 下階住戸への漏水被害
- 共用部分への被害拡大
- 緊急で室内に入る必要がある
しかし…
👉 所有者と連絡が取れない
👉 鍵もない
👉 同意が取れない
対応は一気に難航します。
⚖️緊急対応すら簡単ではない現実
「緊急なら勝手に入ればいいのでは？」
そう思われるかもしれません。
しかし、専有部分への立ち入りは、
- 管理規約の規定
- 緊急性の判断
- 手続きの適法性
が厳しく問われます。
管理規約が古い場合、
- 緊急立入の規定が不十分
- 手続きが曖昧
- 管理組合が萎縮して動けない
というケースが非常に多いのです。
結果として、
👉 被害が拡大
👉 管理組合が責任追及される
という最悪の展開もあり得ます。
🏗大規模修繕が「できなくなる」本当の理由
所在不明組合員の最大の問題は、
大規模修繕工事ができなくなることです。
なぜか？
大規模修繕には、
- 総会決議
- 特別決議（区分所有法）
が必要です。
ところが…
- 所在不明者は総会に出席しない
- 委任状も出ない
- 書面議決も不可能
👉 議決権が宙に浮く
結果として、
- 決議要件を満たせない
- 工事が承認できない
- 建物が劣化し続ける
という負のスパイラルに陥ります。
📉「お金があるのに修繕できない」マンションへ
怖いのはここからです。
- 修繕積立金は十分にある
- 工事の必要性も明らか
- でも決議が取れない
👉 お金があっても修繕できないマンション
これは、資産価値の観点から見ても致命的です。
札幌市でも、
- 高経年マンション
- 相続未登記
- 投資目的で放置
といった要因で、
所在不明組合員が増えつつあります。
📜解決の第一歩は「最新の管理規約」
では、どうすればよいのでしょうか。
重要なのは、
👉 最新の標準管理規約に準拠した管理規約にすることです。
最新の標準管理規約では
- 所在不明者への対応
- 緊急立入の考え方
- 管理者の権限
- 合意形成を円滑にする仕組み
が、現実に即して整理されています。
古い管理規約のままでは、
- 想定されていない
- 使えない
- 解釈が割れる
といった問題が頻発します。
🛠規約を変えるだけでは不十分
ただし、注意点があります。
管理規約は、
- ただ最新にすればよい
- 標準管理規約を丸写しすればよい
というものではありません。
- マンションの規模
- 所有者構成
- 空き家の実態
- 札幌市特有の気候条件
これらを踏まえて、
オーダーメイドで整備する必要があります。
🤝マンション管理士を活用すべき理由
所在不明組合員問題は、
- 法律
- 管理規約
- 実務
- 合意形成
すべてが絡む、高度に専門的な分野です。
マンション管理士は、
- 管理規約の診断・改正支援
- 所在不明者対策の整理
- トラブル予防の仕組みづくり
- 管理組合の意思決定サポート
を通じて、
「動けなくなるマンション」を防ぐ役割を果たします。
📝まとめ｜管理費が入っていても安心できない
- 空き家と所在不明は全く違う
- 所在不明組合員は重大リスク
- 水漏れなど緊急トラブルに対応できない
- 大規模修繕が決議できなくなる
- 最新の標準管理規約が不可欠
- 専門家の関与が早期解決の鍵
🌟最後に｜手遅れになる前に
「今はまだ大丈夫」
「そのうち何とかなる」
そう思っている間に、
マンションは確実に動けなくなっていきます。
札幌市で、
- 空き家が増えてきた
- 所有者と連絡が取れない住戸がある
- 管理規約を長年見直していない
そんなマンションこそ、
早めにマンション管理士へご相談ください。
👉 マンションの未来を守るのは、
👉 「今、動くこと」です。
