管理組合の役員さんや区分所有者の方から、こんな声を聞くことがあります。
「うちは特別なことはしていないし、
普通に管理しているだけだから、
違法になるなんてことはないですよね？」
結論から申し上げると、
“普通に運営しているつもり”でも、知らないうちに法令違反になっている可能性は十分にあります。
なぜなら、マンション管理は想像以上に
多くの法律と、頻繁な法改正に支えられているからです。
本コラムでは、
- なぜ「普通の運営」でも違法になりうるのか
- マンション管理に関わる主な法律
- よくある“無自覚な法令違反”
- 法改正についていけない現実
- 専門家を活用すべき理由
を、マンション管理士の立場から分かりやすく解説します。
🔍「普通に運営している」という危うさ
まず確認したいのは、
「普通に運営している」という言葉のあいまいさです。
- 前からずっとこのやり方だから
- 管理会社に任せているから
- 問題が起きていないから
こうした理由で「普通」と感じていても、
それが法律に適合しているかどうかは別問題です。
特にマンション管理では、
- 昔の管理規約のまま
- 慣習で続けている運営
- 前任者からの引き継ぎをそのまま踏襲
といったケースが非常に多く見られます。
📚マンション管理は“法律の集合体”
マンション管理は、単なる住民自治ではありません。
法律に基づく団体運営です。
主に関わる法律の一例
- 区分所有法
- 民法
- 建物の区分所有等に関する法律施行規則
- マンション管理適正化法
- 消防法
- 建築基準法
- 個人情報保護法
- 労働法（管理員雇用がある場合）
これらが、場面ごとに複雑に絡み合います。
つまり管理組合の運営とは、
法律を前提にした“小さな法人運営”のようなものなのです。
⚖️区分所有法は「知らなかった」では済まない
特に重要なのが、区分所有法です。
区分所有法は、
- 管理組合の成立
- 総会・理事会の決議
- 管理規約の効力
- 管理者の権限
- 共用部分の管理
などを定めています。
そしてこの法律は、
管理規約よりも優先される強行法規を多く含みます。
つまり、
管理規約に書いてあるから
昔からそうしているから
という理由であっても、
区分所有法に反していれば無効となる可能性があるのです。
🚨よくある「無自覚な違法・不適法」事例
ここで、現場でよく見かける例をいくつかご紹介します。
❌① 管理規約が法改正に対応していない
何十年も前に作られた管理規約が、
- 現行の区分所有法と不整合
- 権限規定が曖昧
- 決議要件が古い
といった状態になっているケースは珍しくありません。
❌② 総会・理事会の手続き不備
- 招集通知の期間不足
- 議案内容が不明確
- 決議要件を満たしていない
「結論は妥当でも、手続きが違法」ということもあり得ます。
❌③ 管理会社任せによる誤解
管理会社はあくまで受託者です。
法律上の最終責任は管理組合にあります。
「管理会社がやっているから大丈夫」は通用しません。
❌④ 消防・防災関係の未対応
- 防火管理者の未選任
- 消防訓練の未実施
- 消防計画の未更新
これらは明確に法令違反となる場合があります。
🔄法律は「頻繁に改正」されている
さらに問題なのが、
マンション関係法は頻繁に改正されるという点です。
例
- 民法の大改正
- 区分所有法の解釈変更
- マンション標準管理規約の改定
これらにより、
昔は合法だった運営
→ 今はグレー、または違法
となっているケースも少なくありません。
日常生活や仕事をしながら、
これらをすべて把握し続けるのは現実的ではないでしょう。
🏙札幌市のマンション事情も影響する
札幌市では、
- 築年数の古いマンションが増加
- 高齢化による役員の担い手不足
- 管理規約未改正のマンションが多い
といった特徴があります。
こうしたマンションほど、
- 昔の慣習が残りやすい
- 法改正への対応が遅れやすい
結果として、
「普通に運営しているつもり」がリスクになるのです。
🤔「問題が起きていない」は安心材料ではない
よくある誤解が、
今まで問題になっていないから大丈夫
という考え方です。
しかし、
- トラブルは突然表面化する
- 区分所有者が変わると指摘される
- 売却や相続をきっかけに問題化する
といったことは珍しくありません。
問題が起きてからでは、
修正に時間もコストもかかります。
🤝専門家の助言・支援が欠かせない理由
ここまで見てきたように、
- 法律は多岐にわたる
- 頻繁に改正される
- 手続きミスが致命的になり得る
この状況で、
管理組合だけで完全に適法運営を続けるのは困難です。
だからこそ、
👉 マンション管理士のような専門家の助言・支援が不可欠なのです。
🧑💼マンション管理士は何をしてくれるのか
マンション管理士は、
- 管理規約と法令の整合性チェック
- 総会・理事会運営の適法性確認
- 管理会社との役割整理
- 法改正情報の提供
- トラブルの予防的助言
などを通じて、
「知らないうちに違法」を防ぐ役割を担います。
管理組合の立場に立った
中立・専門的な第三者である点も大きな特徴です。
📝まとめ：普通にやっているからこそ危ない
- マンション管理は多数の法律が関わる
- 「普通の運営」でも違法になる可能性がある
- 法改正についていくのは非常に難しい
- 問題が起きてからでは遅い
- 専門家の助言でリスクは大幅に減らせる
🌟最後に
「管理組合を普通に運営していたら違法なんてない」
そう思いたい気持ちは自然です。
しかし現実には、
“普通”の中にこそ落とし穴があります。
札幌市で、
- 管理規約を長年見直していない
- 法律面に不安がある
- 管理会社任せで本当に大丈夫か気になる
そんな管理組合・区分所有者の皆さまは、
ぜひ一度、マンション管理士の活用を検討してみてください。
👉 適法で安心なマンション管理は、
👉 専門家の支援から始まります。
