「うちのマンション、管理会社を使っていないけど今のところ問題ないよ？」
「理事会もあるし、なんとか自分たちでやれてるから大丈夫でしょ！」
そう思っている自主管理マンションの皆さん、ちょっと立ち止まって考えてみませんか？
自主管理が成り立っているうちは良いのですが、放っておくと“管理不全マンション”に陥るリスクが潜んでいます。
特に札幌市のような寒冷地では、建物の劣化スピードが早いため、適切な管理がより一層求められます。
この記事では、自主管理マンションが管理不全を回避するために絶対に押さえておきたいポイントを、プロの視点で徹底解説！
後半では、信頼できるサポーター「マンション管理士」の活用法についてもご紹介します。
🔹 そもそも「管理不全マンション」って何？
❓管理不全マンションとは
管理不全マンションとは、マンション管理が機能しておらず、以下のような状態になっている建物を指します。
- 管理組合が存在しない、または機能していない
- 総会や理事会が長期間開かれていない
- 修繕積立金の不足や管理費の滞納が続いている
- 必要な修繕が行われず、建物が劣化している
このような状態が続くと、住環境が悪化し、資産価値が大幅に下がる可能性があります。
特に札幌市では、冬季の凍害や結露、除雪の不備による建物損傷が進行しやすく、
日常の管理が甘いと一気に建物全体の劣化が進むというリスクがあります。
🔹 自主管理は自由だが、難しさもセットでついてくる
自主管理マンションは、管理費の節約や意思決定の柔軟さが魅力ですが、
その一方で、専門知識の不足や人材の固定化など、多くの落とし穴が存在します。
自主管理マンションで起こりがちな問題
| 問題点 | 起こる理由 |
|---|---|
| 総会が形骸化している | 理事が少数固定、出席者がほぼ同じ顔ぶれ |
| 長期修繕計画がない | 作り方が分からず、見直しもされていない |
| 会計処理に不透明感がある | 専門的な管理知識がなく、第三者チェックもない |
| 修繕積立金が不足している | 適正な積立額を試算せず、長年据え置き |
| 高齢化により役員が減っている | 若年層の理事会参加が難しく、なり手不足が常態化 |
これらを放置すると、徐々に「管理不全状態」に近づいていくのです。
🔹 管理不全マンションが引き起こす“最悪のシナリオ”
「ちょっとぐらい手が回らなくても、何とかなるんじゃない？」
いえいえ、管理不全がもたらす代償はとても大きいんです。
最悪のシナリオとは？
- 修繕ができず建物が劣化 → 外壁落下や漏水などの事故が発生
- 空室が増え、管理費が集まらなくなる → 経済的に破綻
- 管理組合が解散寸前 → 行政（札幌市）が強制介入する可能性も！
実際、管理不全マンションに対しては札幌市でも「管理計画認定制度」のもと、一定の基準を満たさない場合には行政指導の対象となることがあります。
🔹 自主管理でも管理不全にならないための5つのポイント
では、自主管理マンションが「管理不全」にならないためには何が必要なのでしょうか？
ここでは、必ず押さえておきたい5つの重要ポイントをご紹介します。
✅ 1. 総会・理事会を定期的に開催しよう
- 最低年1回の総会は必須！
- 議事録はきちんと作成し、全体に周知することで透明性アップ
「みんなで決める」プロセスを大切にし、参加意識を高めましょう。
✅ 2. 長期修繕計画を策定・見直そう
- 「古い計画がそのまま」になっていませんか？
- 5年ごとの見直しを目安に、物価や劣化状況に応じて更新を！
札幌市の気候特性（凍害・融雪）に応じた地域対応型の修繕計画が重要です。
✅ 3. 会計管理は透明に、第三者チェックも取り入れる
- 収支報告は分かりやすくまとめる
- 必要に応じて外部監査や専門家の意見を導入
「何にいくら使ってるの？」という疑問が出ないように、定期的な会計報告と説明の場がカギです。
✅ 4. 若い世代の参加を促進しよう
- 高齢者に頼りすぎない管理体制をつくる
- ITやSNSの活用で、若い世代にも関わりやすい環境に
役員のなり手不足が続くと、運営そのものが止まってしまうリスクがあります。
✅ 5. 外部専門家＝マンション管理士を活用しよう
「全部自分たちでやる」のではなく、自主管理にプロの知恵をプラスしてみませんか？
🔹 マンション管理士の活用が、管理不全回避のカギ！
マンション管理士は、管理組合に寄り添いながら、制度的・技術的なサポートを行う専門家です。
自主管理で不足しがちな「法務・建築・会計」の知識を補完し、管理不全を未然に防ぐ仕組みづくりをサポートします。
マンション管理士ができること
- 長期修繕計画の見直しや作成支援
- 総会や理事会の運営アドバイス
- 管理規約の見直しや改正支援
- 会計・財務の透明性向上サポート
- 行政制度への対応支援（札幌市の管理計画認定制度など）
「ちょっと相談してみようかな？」という段階でもOKです。
初回は無料相談が可能な管理士も多いので、まずは気軽にご相談を！
🔹 まとめ：自主管理でも、管理不全にはさせない！
✔ 自主管理マンションは自由度が高い反面、リスク管理が重要
✔ 建物とお金と人のバランスを取ることが、健全な運営のカギ
✔ 札幌市特有の寒冷地課題にも注意が必要！
✔ マンション管理士を活用して、管理不全を未然に防ぐ体制づくりを！
「自主管理＝孤立」ではなく、
「自主管理＋専門家サポート＝安心・安全」なマンション管理を目指しましょう！
マンションの未来は、あなたたち管理組合の“今”の選択にかかっています。
