「マンションに住んでいるけど、管理のことなんて気にしたことないなぁ」
「何かあったら管理会社が対応してくれるんでしょう？」
…そんなふうに思っているあなた、ちょっと危ないかもしれません！
特に札幌市のような都市部では、分譲マンションにおける管理の重要性がますます高まっています。
しかし、意外と知られていないのが、マンション管理の“本当の主体”は誰かということ。
今回は、分譲マンション管理に潜む落とし穴と、管理会社と管理組合の責任の違い、そしてマンション管理士の活用法について解説していきます。
🔷 「管理会社＝全部やってくれる」は誤解！
まず、はっきりお伝えします。
分譲マンションの管理の主体は、管理会社ではありません。
管理組合（＝区分所有者全員）が主体なのです！
✅ 法律に明記されています
マンションの管理は、「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」で、
管理組合が建物や敷地、附属施設を維持管理する義務を負うことが定められています。
つまり、
- ゴミ置き場のルール
- 共用部分の修繕
- 受水槽の清掃・点検
- 防犯対策
これらすべて、最終的な責任者は「管理組合」なのです。
✅ 管理会社はあくまで「受託者」
管理会社は、管理組合との契約に基づき、
- 清掃
- 設備点検
- 会計業務
- 事務管理業務（総会準備や議事録作成など）
を代行しているだけ。
「善管注意義務（善良な管理者として注意義務）」は確かに負っていますが、
それでも管理組合が最終責任を免れるわけではないのです！
🔶 管理組合に問われる“重大な責任”
もし管理会社がミスをしても、
- 適切な監督をしていなかった
- 過失を見過ごしていた
という理由で、管理組合自体が損害賠償責任を問われることもあり得ます。
❗ 例えばこんなリスク
| ケース | 管理組合のリスク |
|---|---|
| 共用部分の劣化を放置していた | 落下事故→住民・第三者への損害賠償責任 |
| 消防設備点検を怠った | 火災発生→管理組合に安全配慮義務違反 |
| 理事会運営が形骸化していた | 総会決議無効→損害賠償リスク |
📌 特に札幌市のマンションでは
札幌市のマンションでは、冬季の積雪・凍結による事故（例：落雪事故、滑倒事故）が起こりやすいため、
共用部分の維持管理義務がより重く評価される傾向にあります。
管理会社に「お任せしていたから…」では、責任回避はできない可能性が高いのです。
🔷 こんな“管理組合の勘違い”に注意！
❌ 「管理会社に任せておけば安心」
→ 管理会社がすべてを判断してくれるわけではありません。
重要事項の決定権は、常に管理組合側にあります。
❌ 「理事会なんて形だけでいいでしょ」
→ 理事会が機能していないと、意思決定が無効と判断されるリスクもあります。
❌ 「総会は形だけ開けばOK」
→ いいえ、正しい手続きと適切な議案審議が求められます。
適当に進めた結果、将来、トラブルになった例も多々あります。
🔶 では、どうすればいいのか？
結論はシンプル。
✅ 管理組合自身が“主体的に”管理を行うべき！
とはいえ、「全部自分たちでできるのか…？」と不安になるのも当然です。
そこで出番となるのが――
マンション管理士です！
🔷 マンション管理士は管理組合の“強力なサポーター”
マンション管理士は、管理組合の立場で、
- 管理の法的・実務的なアドバイス
- 管理会社との契約内容のチェック・助言
- 長期修繕計画の見直し・資金シミュレーション
- 総会・理事会の適正な運営支援
- トラブル時の中立的な助言
など、幅広くサポートができます。
特に札幌市では、雪害・寒冷地特有のリスク対策にも精通した管理士が活躍しています！
🧩 管理士がいれば、こんなメリットが！
| 項目 | 効果 |
|---|---|
| 法令遵守のチェック | 適正な管理運営でトラブルを防止 |
| 専門的な視点からの助言 | 管理会社への過剰依存を回避 |
| 中立的な立場での提案 | 理事会・総会での合意形成を円滑に |
✅ まとめ：管理会社に頼りすぎず、主体性を持とう！
- マンションの管理主体は「管理組合」であり、最終責任も管理組合にある
- 管理会社は「代行者」であり、「責任転嫁先」ではない
- 管理組合の主体性を保ちつつ、必要な部分はマンション管理士を活用するのがベスト
- 特に札幌市では、地域特有のリスクを踏まえた専門的な支援が有効！
📣 札幌市でマンション管理に悩んでいる理事会・管理組合の皆さまへ
「今の管理のやり方、これで本当に大丈夫？」
「管理会社任せにしすぎていないだろうか？」
そんな時は、ぜひマンション管理士にご相談ください。
管理組合の“主体性を守りながら”、より良いマンション運営をサポートします！
管理会社は大切なパートナー。
でも、マンションの未来を守るのは、あなたたち管理組合自身です。
そしてその伴走者として、私たちマンション管理士がいます。
