◆ はじめに
「理事会の役員がなかなか決まらない…」
「高齢化が進み、誰も理事長をやりたがらない」
札幌市をはじめ全国のマンションで、役員の担い手不足は深刻な問題となっています。
そんな中で注目されているのが、外部管理者方式です。
かつて「第三者管理者方式」と呼ばれていましたが、現在は「外部管理者」という名称で統一されています。
この仕組みを活用すれば、理事会を維持できなくても、専門家が管理者となりマンション運営を担うことが可能になるのです。
では、外部管理者とは一体何なのでしょうか？
そして、どのようにマンションを救う仕組みなのでしょうか？
◆ 外部管理者とは？
外部管理者とは、マンションの区分所有者（住民）ではない外部の専門家が管理者となり、マンションの管理運営を担う仕組みです。
従来の管理方式では、区分所有法に基づいて理事会を設置し、住民が理事や理事長として役割を果たしてきました。
しかし現実には――
- 高齢化や共働き世帯の増加で役員を引き受けられない
- 専門知識がなく、理事会の運営が停滞してしまう
- 一部の人に負担が集中し、不公平感が強まる
こうした問題が各地で起こっています。
そこで登場したのが「外部管理者方式」です。
◆ 第三者管理者から外部管理者へ
以前は「第三者管理者方式」という呼び方が一般的でした。
しかし「第三者」という表現は、管理会社は含まない意味に解釈されがちでした。
そこで国土交通省のガイドラインにより、現在は「外部管理者」という呼称に統一されました。
つまり、住民以外の専門家がマンション管理の中核を担う方式が「外部管理者方式」なのです。
◆ 外部管理者のメリット
- 役員の担い手不足を解消できる
- 理事会のメンバーが見つからないという悩みを解消。
- 管理の専門性が向上する
- マンション管理士などプロが運営にあたることで、法令遵守・会計・修繕計画などが適正に行われる。
- 公平性と透明性が確保される
- 特定の住民に負担が偏らず、利害関係から独立した判断が可能。
◆ 外部管理者の課題
もちろんメリットばかりではありません。
- コストが発生する
→ 専門家に委任するため、報酬が必要です。 - 住民の合意形成が必要
→ 管理規約を変更して導入するには、区分所有者全体の3/4以上の賛成が必要です。 - 利益相反や透明性の確保
→ 例えば管理会社がそのまま外部管理者になると、業務委託先と監督者が同一となり、公正性が損なわれる可能性があります。
このため、外部管理者を導入する際には、中立性を持った専門家を選ぶことが重要になります。
◆ 外部管理者に求められる人材とは？
外部管理者に適しているのは、やはりマンション管理士です。
- 法律、建築、会計の知識を持ち、管理組合の代理として行動できる
- 管理会社と利益相反にならない立場から助言ができる
- 倫理規程があり、中立性が担保されている
このような理由から、札幌市でも外部管理者にマンション管理士を活用するケースが増えつつあります。
◆ 札幌市のマンションと外部管理者の必要性
札幌市のマンション事情には、外部管理者の導入が有効となる背景があります。
- 豪雪地帯特有の修繕・除雪費の管理が必要
- 人口減少・高齢化により役員候補が不足している
- 築年数の経過したマンションが増えており、専門的な修繕判断が不可欠
こうした環境では、素人の住民だけでマンションを運営することは困難です。
そのため、専門家である外部管理者を導入し、住民の安心と資産価値を守る仕組みが求められています。
◆ 導入の流れ
外部管理者を導入する場合、次のような手続きが必要です。
- 役員の担い手不足や課題を把握する
- 外部管理者方式を導入するかどうかを理事会や総会で検討
- 管理規約を改正する（区分所有者の4分の3以上の賛成が必要）
- 外部管理者候補を選定し、総会で承認
- 外部管理者が就任し、運営を開始
専門的な規約改正や契約内容のチェックが必要になるため、ここでもマンション管理士のサポートが欠かせません。
◆ まとめ
- 外部管理者とは、住民ではなく外部の専門家がマンション管理を担う仕組み。
- 以前は「第三者管理者方式」と呼ばれていたが、現在は「外部管理者」と統一されている。
- 役員の担い手不足を解消し、専門的で公正な管理が可能になる。
- 一方でコストや規約改正などのハードルがあり、慎重な検討が必要。
- 導入にあたっては、マンション管理士を活用することが最適解。
◆ 最後に：マンション管理士を活用しましょう
「理事長が高齢で続けられない」
「誰も役員をやりたがらない」
「うちのマンションの将来が心配…」
そんな不安を抱えているなら、外部管理者方式を検討してみてください。
特に札幌市のように高齢化と寒冷地特有の管理課題を抱える地域では、外部管理者の導入が有効な解決策となります。
そして、その際に信頼できるパートナーとなるのがマンション管理士です。
ぜひ、まずは無料相談からお気軽にご活用ください。
