「管理会社にちゃんと委託料を払ってるんだから、全部やってくれるでしょ」
「理事会は何も考えずに管理会社に任せておけばいいんじゃないの？」
――そんなふうに思っていませんか？
実は、管理会社に任せてはいけない業務というものが、確かに存在します。
そしてそれを見極めないまま“全部おまかせ”にしてしまうと、
マンション全体にとって不利益となる“落とし穴”にハマってしまうこともあるのです。
札幌市のマンションでも、「いつの間にか修繕費が割高だった」「契約内容が管理組合に不利だった」など、
“見えにくい利益相反”に悩まされる事例が増えています。
今回は、管理会社に任せて良い業務と、注意が必要な業務の違いを解説します。
🔷 まず知っておこう：管理会社の立場と役割
✅ 管理会社＝「業務の受託者」
管理会社は、マンション管理組合との「管理委託契約」に基づいて、
以下のような業務を代行する立場です。
| 業務カテゴリ | 内容 |
|---|---|
| 会計業務 | 管理費・修繕積立金の出納管理、決算書作成など |
| 事務管理業務 | 総会・理事会の運営補助、議事録作成、住民対応 |
| 清掃・点検業務 | 建物の清掃、法定点検の手配 |
| 小修繕の実施 | 共用部の簡易修繕の対応など |
管理会社はこれらの業務をプロとして行ってくれます。
しかし、重要なのはここからです。
❗ 管理会社は“営利企業”であることを忘れずに
- 自社が紹介する修繕業者に“紹介料”を得ていることも
- 割高な契約を結んでも、利益につながれば推進されることも
- 「自社の都合で無難に処理したい」という判断もあり得る
このように、管理会社と管理組合の利害が必ずしも一致するわけではありません。
🔶 任せてOKな業務／注意が必要な業務
では、どんな業務なら安心して任せられ、
どの業務は注意が必要なのでしょうか？
✅ 任せて良い業務（実務中心・ルーチン作業）
| 業務 | 説明 |
|---|---|
| 清掃・点検 | 専門業者との連携により安定的に実施される |
| 出納業務 | 日常的な会計処理は定型的で管理しやすい |
| 通知・資料送付 | 総会案内の配布など、マニュアル化された事務作業 |
→ 定型的・ルーチンであり、専門性が高くない業務は効率的に委託できます。
❗ 任せるべきではない業務（判断・意思決定が必要）
| 業務 | なぜ注意が必要？ |
|---|---|
| 修繕工事の業者選定 | 管理会社と特定業者の癒着・紹介料の問題がある可能性 |
| 長期修繕計画の作成・見直し | 「管理会社に都合の良い計画」になることも |
| 管理委託契約の更新 | 管理会社自身が“自社と再契約する”という利益相反 |
| 管理規約の見直し | 法的観点が必要で、管理会社には判断しきれないことも |
→ 判断が求められる業務には、利益相反や不透明な提案が入り込む余地が大きくなります。
🔷 利益相反が起こると、何が問題なのか？
✅ ケーススタディ（札幌市の例）
札幌市のある分譲マンションでは、管理会社の提案でエレベーター改修を実施。
しかし、相見積もりがすべて“管理会社系列の業者”だったことが後から発覚。
結果的に、市内相場よりも約200万円も高い費用で発注していたことが判明しました。
📌 見えにくいリスク例
- 修繕内容の過剰・不要な項目の追加
- 業者の選定基準が不明瞭
- 相見積もりの体裁を取っていても、すべて“お仲間業者”だった
管理組合が“おまかせ状態”だと、こうしたリスクに気づけません。
🔶 そんな時こそ、中立的な第三者＝マンション管理士
マンション管理士は、管理会社でも住民でもない“中立的な立場”から、
管理組合の判断を支援する専門家です。
✅ 管理士ができること
| サポート内容 | 効果 |
|---|---|
| 修繕計画の妥当性チェック | 過剰な工事、甘い見積もりを防ぐ |
| 相見積もりの精査・取得補助 | 本当の意味での競争性を確保 |
| 委託契約の内容チェック | 委託範囲と価格の適正性を見極める |
| 管理会社との交渉サポート | 利害が対立した際の橋渡し役 |
札幌市では、冬季の設備劣化や雪害への対応が必要なため、地域事情を反映した計画と提案かどうかも大きな判断材料となります。
この点でも、地元に精通したマンション管理士のアドバイスは極めて有益です。
✅ まとめ：委託料を払っている＝安心ではない！
- 管理会社は頼れるパートナーだが、すべてを任せてはいけない業務もある
- 特に「判断が必要」「契約が絡む」業務は利益相反の温床になりがち
- 「どこまで任せて、どこは自分たちで判断すべきか」を見極める力が必要
- 中立的なマンション管理士がいれば、適切な“任せ方”ができる！
📣 札幌市の管理組合・理事会の皆さまへ
「この見積、適正なんだろうか…？」
「本当に管理会社の言う通りで大丈夫？」
「でも、自分たちだけでは判断できない…」
そんなときは、マンション管理士にご相談ください。
第三者の視点で、あなたのマンションを“守るべきところ”“任せてよいところ”を明確にし、
健全で透明な管理体制づくりを全力でサポートします。
任せることは悪ではない。
でも、「どこまで任せるか」は、管理組合が主体的に決めるべきこと。
そしてその判断に、自信と根拠を与えてくれるのが――マンション管理士です。
